תמ"א 38 - כל המידע בנושא חיזוק ושיפוץ מבנים
 

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים קיימים בפני רעידות אדמה

סקרים ותחזיות של מוסדות מחקר בישראל ובעולם צופים רעידת אדמה בישראל. לא ניתן כמובן לחזות את המועד המדויק של התרחשותה אולם, ברור כי יש להיערך לקראתה. כחלק מההערכות הוקמה בשנת 1999 ועדת היגוי ממשלתית הכוללת נציגים של משרדי הממשלה השונים, גופי חירום, מכוני מחקר וארגונים אזרחיים. ועדת ההיגוי עוסקת בכלל הנושאים הקשורים להכנות לקראת רעידת אדמה: הקמת מרכזי מידע, הכנת מענה רפואי, מניעת נזקים בתחום הבניה הקיימת והחדשה, חקיקה ועוד.

בישראל תקנות מחייבות לעמידות מבנים ברעידות אדמה. התקנות הוכנס לשימוש ב-1975 וכל מבנה חדש מחויב לעמוד בהן. כחלק מההכנות לרעידת אדמה עלה הצורך בחיזוק מבנים קיימים שנבנו טרם כניסת התקנות לתוקף. אי לכך בשנת 2005 גובשה תוכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמ"א 38). התוכנית קובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה ובמקביל מגדירה תמריצים כלכליים כגון: הוספת יחידות דיור והרחב יחידות דיור קיימות, במטרה לעודד תושבים לבצע את החיזוק של המבנה בכוחות עצמם. 

אודות תמ"א 38

1. לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.

2. לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי מבנים שיש לחזק.

3.  לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור ע"י תוספות בניה באמצעות:

•  יצירת מסגרת סטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם מכוח התוכנית.
•  קביעת תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים.

התוכנית חלה על כל שטח מדינת ישראל על אף העובדה כי אמצעי העידוד לחיזוק מבנים המוצעים בתוכנית כוללים הוספת זכויות בניה. תמריץ שאין בו כדי לממן חיזוק מבנים באזורי הפריפריה בשל הביקוש הנמוך לדירות באזורים אלה וערכי הקרקע הנמוכים. התוכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים העומדים בתקן ישראלי (ת"י) 413. תקן ישראלי 413 אושר לראשונה בשנת 1975 עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 יוצאת מנקודת הנחה כי הוראות התקן לא יושמו מיד עם אישורו, לאור משכי הזמן הארוכים יחסית של תהליכי התכנון, הרישוי והבניה ועל כן התוכנית, תמ"א 38, חלה על מבנים קיימים שהיתר לבנייתם הוצא קודם ל-1 בינואר 1980. כמובן שהתוכנית אינה מונעת את חיזוקם של מבנים שניבנו מאוחר יותר כל זאת ללא קבלת תוספות בניה כמפורטים בתוכנית.

התמ"א אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם, לדוגמא:

1. מבנים עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר.
2. מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים.
3. מבנים שנקבעו להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט.

 שיטות לניהול הפרויקט

בפני ועדי בתים עומדות 3 חלופות עיקריות בבואם להחליט על אופן ניהול הפרויקט:

מימוש באופן עצמאי:
וועד הבית ממן את חיזוק הבניין וזוכה בסופו של הפרויקט ברווח בגין תוספות הבניה. בשיטה זו על הדיירים להשקיע סכומי כסף נכבדים שיוחזרו להם בסיומו של הפרויקט עם מכירת תוספות הבניה (דירות, מחסנים). חסרונה המרכזי של השיטה היא בסיכון הרב שדיירי הבניין לוקחים על עצמם וזאת בשל כניסתם לפרויקט שהידע שלהם בו מצומצם ובעלי העניין בו רבים דבר שעלול להביא לסכסוכים שיעכבו את הפרויקט במקרה הטוב ויגרמו לביטולו במקרה הפחות טוב. יתרונה של שיטה זו היא בכך שוועד הבית ימקסם את הרווח מהתמריצים הניתנים במסגרת התמ"א.

מימוש על ידי קבלן:
קבלן מקבל לידיו את הזכויות לתוספות הבניה מועד הבית בתמורה לביצוע החיזוק של הבניין. בשיטה זו על ועד הבית לבצע את שלבי הערכת הכדאיות, טרום ההתקשרות לקבלן, איתור קבלן, חתימת החוזה מולו ופיקוח על עבודתו באופן עצמאי. על אף שבשיטה זו רב הפעילות עוברת לאחריותו של בעל מקצוע שירכז את הפעילות מול הרשויות ומול בעלי מקצוע נוספים נדרשת השקעה רבה מצד ועד הבית על מנת לוודא כי האינטרסים של בעלי הדירות נשמרים והם מקבלים את אשר הובטח להם במסגרת ההתקשרות.

מימוש על ידי חברה פרטית:
ועד הבית מעסיק חברה פרטית אשר מנהלת את הפרויקט לחיזוק של הבניין בתמורה לזכויות לתוספות בניה. החברה יכולה לשלם לקבלן בעבור עבודתו ולזכות ברווח ממכירת תוספות הבניה או לחילופין להעביר את הזכויות לקבלן תוך ניכוי אחוז מסוים מהרווח הצפוי. בשני המקרים דיירי הבניין נהנים מהעובדה כי הם אינם משקיעים ולו שקל אחד בפרויקט אולם מצד שני הם אינם זוכים ברווח הגלום בתמ"א בצורת תוספות בניה אלא, זוכים להטבות אחרות כדוגמת: שיפוץ הבניין, הוספת מעלית, הוספת לובי מפואר וכמובן חיזוק עמידותו של הבניין ברעידות אדמה.

שאלות נפוצות

האם אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38?
התמ"א מעניקה זכויות בניה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980, שגובהם עולה על שתי קומות. למבנים קטנים (ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם פחות משלוש קומות) מעניקה התמ"א זכויות בניה מצומצמות יותר.

מהו סל הזכויות שניתן על ידי תמ"א 38?
על פי התמ"א ניתן להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור באחת מהצורות הבאות: הוספת קומה בשטח המבנה, או סגירת קומת עמודים, או הוספת אגף. בנוסף, ניתן על פי התמ"א להרחיב דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר נוספים.

אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38 ומעוניין ליישמה. מה עלי לעשות?
נכון לעכשיו, החוק מחייב הסכמה של כל הדיירים בבניין לשם הוספת יחידת דיור למבנה (על פי החלטת הממשלה, החוק צפוי להשתנות בקרוב, כך שיחייב הסכמה של רוב הדיירים בלבד). לאחר התארגנות הדיירים בבניין, עליכם להחליט על צורת הפעולה המשותפת: ניתן להגיש באופן עצמאי בקשה להיתר בניה לוועדה המקומית (תמ"א 38 מייתרת את הצורך בהכנת תכנית מפורטת ומחייבת היתר בניה בלבד, וכך מקצרת ומפשטת את התהליך). קיימות בשוק מספר חברות יזמיות פרטיות אשר ניתן לפנות אליהן לקבלת הצעות לליווי וניהול התהליך עבורכם.

מדוע סל הזכויות של תמ"א 38 מוגבל למבנים מסוימים?
התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975. לפיכך, על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 כבר נבנו לפי תקן מחמיר זה. הממשלה לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלה במסגרת תמ"א 38, מאחר והם נמצאים בסיכון מופחת במידה ניכרת. התמ"א העניקה זכויות בניה מופחתות לבניינים נמוכים ו/או קטנים, אשר על פי הערכות מומחים נמצאות גם הן בסיכון מופחת, ועל מנת שלא לפגוע באופי המבנים והאזור.

מה לגבי מבנים שנבנו אחרי 1980 ובכל זאת מעוניינים לבצע חיזוק?
מבנים אלה יכולים לבקש מהועדה המקומית היתר בניה לצורך חיזוק המבנה (ללא צורך בעריכת תכנית מפורטת), וזכאים לקבל הקלות מסוימות מקווי בניין. אולם, מבנים אלה אינם זכאים לתוספת זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38 כפי שפורטו להלן.

כיצד ישפיע יישום מסיבי של תמ"א 38 על סביבת המגורים?
במינהל התכנון היו ערים מלכתחילה להשפעות אפשריות של מימוש הזכויות על סביבות המגורים, לרבות - מחסור אפשרי במקומות חניה עבור תוספת יחידות דיור או עקב סגירת קומות עמודים ששימשו לחניה, עיצוב המבנה המחוזק, הסדרת תשתיות בתוך המגרש והשלכות אפשריות על העיצוב העירוני. לכן, נותנת תמ"א 38 למהנדס הרשות המקומית ולוועדה המקומית סמכות להפעיל את שיקול דעתם, הן לעניין ההיתר הבודד והן לגבי שכונות או אזורים שלמים בעיר. בדרך זו שומרת התמ"א על איזון בין הצורך לחזק את המבנים לבין הצורך שלא לפגוע במרקם העירוני.

כיצד מסייעת תמ"א 38 להתחדשות עירונית ולשיפור חזות המבנה?
חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, עיצוב מחודש של חזיתות מוזנחות, הוספת אלמנטים משפרים (כמו מעלית, ממ"ד) וכו'. לפיכך, קובעת תמ"א 38 הנחיות ברורות לעיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירונית הסובבת. תמ"א 38 היא מכשיר יעיל להתנעת תהליך של התחדשות רקמות עירוניות שהתיישנו - הגדלת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור, שדרוג עיצוב המבנים וכדומה. בכך, חורגת תרומתה של תמ"א 38 מעבר לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה.

כיצד ניתן להגדיל את זכויות הבניה מעבר למה שתמ"א 38 מעניקה?
תמ"א 38 לא אוסרת על הגשת תכנית מפורטת, המציעה זכויות בניה רחבות יותר, לצד תוספת אלמנט החיזוק למבנה. תכנית כזו תצטרך לעבור תהליך מלא של אישור תכנית מפורטת, שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה.

מה הקשר בין חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה לבין מיגונו הביטחוני?
ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה עם פעולה לשיפור מיגון המבנה, על ידי שילוב בין מימוש הזכויות מכוח תמ"א 38 לבין הקמת מרחבים מוגנים – דירתי (ממ"ד) או משותף לכל המבנה. לדוגמא: במסגרת מימוש תמ"א 38, ניתן יהיה להוסיף לדירות שטח של עד 25 מ"ר - חלק משטח זה יכול לשמש כמרחב מיגון דירתי (ממ"ד). בנוסף, במידה ונוסף למבנה טור ממ"דים (ממ"דים הבנויים לאורך כל גובה המבנה - אחד על גגו של השני), הוא יכול להוות גם אלמנט קונסטרוקטיבי המחזק מפני רעידות אדמה. כמובן שמומלץ להתייעץ עם מהנדס מורשה בדבר השילוב המתאים ביותר למבנה שלכם.

היכן יש אזורי סיכון גבוה במדינת ישראל?
רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות ק"מ ממוקד הרעש. אמנם הישובים הקרובים ביותר לשבר הסורי- אפריקאי או לשבר יגור נמצאים בסיכון גבוה יותר לפגיעה מרעידת אדמה, אולם קרבה גיאוגרפית איננה הגורים היחידי לגודל הנזק שעלול להיגרם. הסיכון לאוכלוסיה ולרכוש היא בעיקר מפגיעה בבניינים, ולכן האזורים המסוכנים הם אותם מקומות שבהם יש בניינים שאינם בנויים לעמוד ברעידות אדמה.
במידה וקיימות במבנה זכויות בניה, שלא השתמשתי בהם בעבר, האם אני זכאי בנוסף גם לזכויות של תמ"א 38?
סעיף 13 בתמ"א 38 מסדיר את היחס בין זכויות הבניה שניתנו מכוח תכניות קודמות לתמ"א לבין הזכויות שניתנו מכוח התמ"א.
הסעיף מסדיר את היחס בין התכניות באופן הבא:

1. אם קיימת תכנית המוסיפה קומות ניתן לסגור קומת עמודים מכוח התמ"א או להוסיף אגף, אבל אסור לעלות על מספר הקומות אשר נקבעו לבניין     בתכנית המפורטת. כמו כן, ובנוסף, תוכל להשתמש בזכויות הקיימות בתמ"א להרחבת יחידות הדיור בשטח של עד 25 מטר ליחידת דיור.
2. אם קיימת תכנית מפורטת, קודמת לתמ"א, אשר מאפשרת הרחבה של יחידות הדיור - ההרחבה אשר נקבעה בתכנית המפורטת גוברת  על התמ"א ולא מצטרפת אליה. לפיכך, אם התכנית הקודמת מאפשרת להוסיף 40 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שמאפשרת התמ"א.  כמו כן, אם התכנית הקודמת מאפשרת להרחיב את היחידות ב- 20 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שקבעה התמ"א